Гродненец Сергей Анников в 2008 году купил участок в садовом товариществе «Застройщик» по улице Дмитриевка, а спустя пятнадцать лет узнал, что въезжает на свою территорию по соседской земле. О своей дачной проблеме он рассказал газете «Перспектива».
Согласно генплану
— Участок я купил у прежней хозяйки в 2008 году, а в 2022-м понял, что «попал», когда сосед высказал идею поставить забор. Ограждение должно было проходить в том месте, где я въезжаю на свою дачу, — рассказал мужчина. — Кусок земли на въезде принадлежит, оказывается, соседу. Об этом прежняя владелица не предупредила. Оказалось, что, согласно генплану развития кооператива «Застройщик», в 1996 году часть земли общего пользования передали соседу. Он приватизировал землю, но ездить по ней не запрещал. В 2008 году «Гродногипрозем» принял новый генплан садового товарищества. Предыдущая хозяйка участка (нынешней дачи Анникова. — Прим. автора) дала добро на изменение границ. В результате часть ее земли перешла к соседу.
Цель Сергея Ивановича заключается в том, чтобы решение Гродненского райисполкома 1996 года признали ошибочным. Если не будет законного въезда и появится забор, отметил собеседник, он не сможет обслуживать дом. К нему в случае необходимости не подъедут машины скорой либо МЧС, ассенизаторской службы, услугами которой пользуется.
— Раз я не могу законно въехать на территорию своего участка, значит, ущемлены мои права. Не так давно соседский участок приобрел новый хозяин. Ограждение пока не появилось. Но кто знает, что будет дальше. Пока мне позволяют заезжать по этой территории с северной стороны моего участка. Но гарантии того, что и дальше это можно будет делать, нет, — рассуждает Сергей Анников. — Если забор появится, то расстояние до моего дома составит около 40 сантиметров при норме не менее 3 метров. А это нарушение закона. А еще под землей проложен электрокабель к моему дому. Как раз там, где въезжаю на участок. И если вдруг забор начнут ставить, кабель могут повредить, я останусь без электричества.
Сергей Анников обращался за помощью в разные структуры. И в землеустроительные службы Гродненских райисполкома и горисполкома, облисполкома. Но проблема повисла в воздухе. Да, приходили ответы из инстанций. Но вопрос так и не решился.
— Начальник главного управления землеустройства Гродненского облисполкома Андрей Новогран в одном из ответов написал, что организация подъезда к моему участку возможна частично по землям общего пользования садового товарищества «Застройщик» и землям Гродненского лесхоза с дальней стороны участка, — пояснил собеседник. — В одной из юридических фирм мне дали ответ, что въезд через Гродненский лесхоз возможен, если с ним заключить соглашение о временном пользовании земли. Но проблему это не решит.
Сервитут в помощь
В управлении землеустройства Гродненского горисполкома считают, что любую ситуацию можно разрешить. Специалисты поднимали архивные документы и поясняют, что все законно, подписи владельцев смежных участков в акте ознакомления по поводу изменения границ стоят. Возведение забора, ограждающего принадлежащий ему земельный участок, — это право землепользователя. Расстояние от садового домика Сергея Анникова до возведенного на принадлежащем соседу земельном участке забора составит 40 сантиметров. И здесь вопрос не к соседу, а к собственнику садового домика Сергею Ивановичу, отметили в управлении землеустройства.
— Когда Сергей Анников покупал участок, он должен был проверить его границы. В генеральном плане «Застройщика» 1987 года земельный участок, который позже приобрел Сергей Иванович, был размером 5 соток. Тогда земля относилась к территории Гродненского района. Но затем площадь участка Сергея Анникова увеличили до 0,0876 гектара за счет земель общего пользования. У других членов садового товарищества участки тоже выросли в размерах, и те их приватизировали, — поясняет начальник управления землеустройства Гродненского горисполкома Виталий Шут. — Если отменять решение Гродненского райисполкома 1996 года, это повлечет за собой отмену государственной регистрации прав на земельные участки и отмену всех сделок с недвижимым имуществом, произошедших с 1996 года, совершенных на территории товарищества.
В управлении землеустроительства видят такой выход: Сергею Ивановичу стоит договориться с соседом по поводу входа на его территорию с северной стороны. Согласно Гражданскому кодексу и Кодексу о земле, пользователь, если у него нет другого проезда, прохода, может требовать от соседнего землепользователя оформление земельного сервитута. Это право ограниченного пользования чужим земельным участком для проезда, прохода, пользования своим имуществом. В случае недостижения мирового соглашения его можно установить в судебном порядке.
Подводные камни
Главный специалист управления землеустройства Гродненского горисполкома Роман Качан занимается регулированием земельного законодательства в микрорайонах индивидуальной жилой застройки и садоводческих товариществах Гродно и не раз общался с Сергеем Анниковым, бывал на его участке.
— Согласно законодательству, обязательно должна быть возможность подъезда к участку, а не въезда на него, о чем говорит Сергей Анников, — считает Роман Качан. — Такая возможность у Сергея Ивановича есть. Он может подъехать к своему участку с двух сторон. С южной есть возможность оставить автомобиль на земле общего пользования и пройти немного по той, что принадлежит лесхозу, до своих ворот. Сейчас, я так понимаю, он подъезжает к дому по земле смежного участка, с северной стороны. Чтобы законно оформить возможность это делать, необходимо установить земельный сервитут.
Границы земельного участка с дальней стороны проходят по границе не только лесного фонда, но и города, Гродненского района. Если предоставить проезд там, значит, надо изменять границы двух административно-территориальных единиц.
В управлении землеустройства отметили, что не имеют права вмешиваться в частную собственность и требовать от человека перевода части своей земли в общее пользование, чтобы другому удобно было подъезжать к своему дому. Данная ситуация — плоскость взаимоотношения только самих соседей.
Роман Качан резюмировал: чтобы избежать подводных камней при покупке участков, следует обязательно проверить их границы и подъезды. А для этого необходимо обратиться к геодезисту-землеустроителю. Ситуации бывают разные, и захват земель в том числе. Даже установленный забор не всегда свидетельствует о том, что здесь проходит юридическая граница участка. И об этом надо помнить.